Airbnb-beheer uitbesteden of zelf doen: de echte berekening

Uw woning zelf beheren op Airbnb lijkt gratis: geen commissie, al het geld voor u. In werkelijkheid betaalt u in uren. De juiste vraag is dus niet “wat kost een beheerder?”, maar “wat kost elk uur dat de beheerder mij bespaart?”. Hier is de berekening, stap voor stap, op een echt voorbeeld.

Wat een woning in kortetermijnverhuur vraagt

Elke boeking brengt dezelfde taken mee: vragen beantwoorden vóór de boeking, het profiel van de gast nakijken, de aankomstinstructies sturen, de sleutels overhandigen of de zelfstandige aankomst regelen, schoonmaak en linnen organiseren, de woning na vertrek controleren, op de review reageren. Daarbovenop komen de vaste taken: prijzen aanpassen, de advertentie bijwerken, onverwachte problemen oplossen (een verloren sleutel om 23 uur, een kapotte boiler op zondag).

De berekening, op de mediaan van Elsene

We vertrekken van een concreet geval: een volledige woning in Elsene die de mediaan van de gemeente haalt volgens Inside Airbnb (september 2026), namelijk 108 geboekte nachten en 16 800 € inkomsten over twaalf maanden.

De volgende veronderstellingen zijn de onze; vervang ze door de uwe:

• verblijven van gemiddeld 3 nachten, dus 36 aankomsten per jaar;
• 1,5 uur per aankomst, alles samen (berichten, onthaal, controle na vertrek, review): 54 uur;
• 2 uur per maand voor prijzen, advertentie en onverwachte problemen: 24 uur.

Totaal: 78 uur per jaar.

Bij Hexuvium bedraagt de commissie 5 % excl. btw van de ontvangen inkomsten, plus de lokale btw: 840 € excl. btw, of 1 016,40 € met de Belgische btw van 21 %. Gedeeld door 78 uur is dat ongeveer 13 € per bespaard uur.

Dezelfde berekening met een beheerder aan 20 % excl. btw, een gangbaar tarief op de markt: 3 360 € excl. btw, of 4 065,60 € met btw, ongeveer 52 € per bespaard uur. De keuze “uitbesteden of niet” hangt dus sterk af van het tarief.

Wat de berekening niet toont

Niet alle uren zijn gelijk. Een bericht om 7 uur op zondag, een gast die voor de deur staat terwijl u in vergadering zit, een schoonmaak die de dag voor een aankomst wordt geannuleerd: het beheer van een woning laat zich niet plannen als kantoorwerk. Een beheerder vangt ook die momenten op.

Ten slotte is er wat er met de inkomsten zelf gebeurt: een prijs die elke dag wordt aangepast, een advertentie in meerdere talen, goed onderhouden reviews. We beloven geen becijferd resultaat; we werken eraan dat uw woning boven de mediaan van haar gemeente uitkomt, en onze vergoeding stijgt alleen als uw inkomsten stijgen.

Wanneer zelf beheren zinvol is

• U woont op enkele minuten van de woning en bent ’s avonds en in het weekend beschikbaar.
• De woning wordt weinig nachten per jaar verhuurd, of aan mensen die u kent.
• U ontvangt graag gasten, en uw uren zijn voor u minder waard dan het uurtarief hierboven.

Wanneer een beheerder meer oplevert

• U woont ver weg, reist vaak of hebt een job waarbij u niet binnen het uur kunt antwoorden.
• U verhuurt het hele jaar en elke lege nacht is zichtbaar in uw inkomsten.
• Uw uur is meer waard dan de ongeveer 13 € hierboven.

Wat inbegrepen is bij Hexuvium

Voor 5 % excl. btw van de ontvangen inkomsten: meertalige advertentie op Airbnb, Booking.com en de andere platformen, prijzen die elke dag worden aangepast, contact met de gasten, zelfstandige aankomst of onthaal, organisatie van schoonmaak en linnen, maandelijks overzicht en uitbetaling op de 15de van de maand. Eenmalig: de opstartkosten (350 € excl. btw in België) en de eerste schoonmaak (vanaf 80 € excl. btw). Contract van 12 maanden. Alle details op onze tarievenpagina; voor Brussel, zie ons Airbnb-beheer in Brussel en de mediane inkomsten per gemeente.