Conciergerie Airbnb ou gestion soi-même : le vrai calcul

Gérer soi-même son logement sur Airbnb a l’air gratuit : pas de commission, tout l’argent pour vous. En réalité, vous payez en heures. La bonne question n’est donc pas « combien coûte une conciergerie ? », mais « combien me coûte chaque heure que la conciergerie m’épargne ? ». Voici le calcul, pas à pas, sur un cas réel.

Ce que demande un logement en location courte durée

Chaque réservation enchaîne les mêmes tâches : répondre aux questions avant la réservation, vérifier le profil du voyageur, envoyer les instructions d’arrivée, remettre les clés ou gérer l’arrivée autonome, organiser le ménage et le linge, contrôler le logement après le départ, répondre à l’avis. S’y ajoutent les tâches de fond : ajuster les prix, tenir l’annonce à jour, gérer les imprévus (clé perdue à 23 h, chauffe-eau en panne un dimanche).

Le calcul, sur la médiane d’Ixelles

Partons d’un cas concret : un logement entier à Ixelles qui fait la médiane de la commune selon Inside Airbnb (septembre 2026), soit 108 nuits réservées et 16 800 € de revenus sur douze mois.

Les hypothèses suivantes sont les nôtres ; remplacez-les par les vôtres :

• des séjours de 3 nuits en moyenne, soit 36 arrivées par an ;
• 1 h 30 par arrivée, tout compté (messages, accueil, contrôle après départ, avis) : 54 heures ;
• 2 heures par mois pour les prix, l’annonce et les imprévus : 24 heures.

Total : 78 heures par an.

Avec Hexuvium, la commission est de 5 % HT des revenus encaissés, TVA locale en sus : 840 € HT, soit 1 016,40 € avec la TVA belge à 21 %. Divisé par 78 heures, cela fait environ 13 € par heure épargnée.

Le même calcul avec une conciergerie à 20 % HT, taux fréquent sur le marché : 3 360 € HT, soit 4 065,60 € avec la TVA, ou environ 52 € par heure épargnée. Le choix « conciergerie ou pas » dépend donc beaucoup du taux.

Ce que le calcul ne montre pas

Les heures ne sont pas toutes les mêmes. Un message à 7 h un dimanche, un voyageur bloqué devant la porte pendant que vous êtes en réunion, un ménage annulé la veille d’une arrivée : la gestion d’un logement ne se planifie pas comme un travail de bureau. Une conciergerie absorbe aussi ces moments-là.

Il y a enfin ce qui se joue sur les revenus eux-mêmes : un prix ajusté chaque jour, une annonce en plusieurs langues, des avis entretenus. Nous ne promettons pas de résultat chiffré ; nous travaillons pour que votre logement se situe au-dessus de la médiane de sa commune, et notre rémunération n’augmente que si vos revenus augmentent.

Quand gérer soi-même a du sens

• Vous habitez à quelques minutes du logement et vous êtes disponible en soirée et le week-end.
• Le logement n’est loué que quelques semaines dans l’année, ou à des personnes que vous connaissez.
• Vous aimez accueillir, et vos heures ont pour vous une valeur inférieure au coût horaire calculé plus haut.

Quand une conciergerie est plus rentable

• Vous vivez loin, voyagez souvent ou avez un emploi qui ne vous laisse pas répondre dans l’heure.
• Vous louez toute l’année et chaque nuit vide se voit sur le revenu.
• Votre heure vaut plus que les quelque 13 € calculés ci-dessus.

Ce qui est inclus chez Hexuvium

Pour 5 % HT des revenus encaissés : annonce multilingue sur Airbnb, Booking.com et les autres plateformes, prix ajustés chaque jour, échanges avec les voyageurs, arrivée autonome ou accueil, organisation du ménage et du linge, relevé mensuel et versement le 15 du mois. Une seule fois : la mise en service (350 € HT en Belgique) et le premier ménage (à partir de 80 € HT). Contrat de 12 mois. Tout le détail sur notre page tarifs ; pour Bruxelles, voir notre conciergerie Airbnb à Bruxelles et les revenus médians commune par commune.